¿Qué es una extinción de condominio y cómo llevarla a cabo?

La extinción de condominio es una operación jurídica muy habitual cuando dos o más personas comparten una vivienda o cualquier otro bien en copropiedad. Ocurre, por ejemplo, tras una herencia, una ruptura de pareja, la compra conjunta de un inmueble o una inversión compartida. 

Su objetivo es simple: poner fin a esa copropiedad y atribuir el bien a una sola persona (o a varias en otras proporciones) compensando económicamente al resto.

A continuación te explicamos, de forma clara y práctica, qué es, cómo se realiza, qué impuestos conlleva, qué documentación necesitas y qué ocurre con la plusvalía municipal.

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¿Qué es exactamente una extinción de condominio?

Definición jurídica

Una extinción de condominio es la operación por la cual se disuelve la copropiedad existente sobre un bien. Es decir, si dos o más personas tienen un inmueble al 50/50, 30/70 o cualquier porcentaje, esta figura permite atribuirlo a una sola parte (o redistribuirlo) mediante compensación económica al resto.

La extinción de condominio no es una compraventa tradicional. Jurídicamente se considera una división de la cosa común, lo que tiene importantes efectos fiscales: suele tributar menos que una compraventa porque no está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), sino al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Cuándo se utiliza

Es especialmente útil en cuatro situaciones:

• Tras un divorcio o separación.
• Tras una herencia con varios herederos.
• Si dos amigos o familiares compraron juntos una vivienda y uno quiere quedársela.
• Cuando un copropietario desea dejar de serlo por motivos económicos o personales.

¿Cómo se hace una extinción de condominio?

Acuerdo entre las partes

Lo primero es que todos los copropietarios estén de acuerdo tanto en la disolución del condominio como en la persona que se quedará el inmueble y la compensación económica correspondiente.

Valoración del inmueble

Se debe asignar un valor al inmueble. Puede ser:

• Valor consensuado entre las partes.
• Valor de tasación oficial (recomendable si hay hipoteca o desacuerdo).

Ese valor será la base para calcular la compensación. Por ejemplo, si un piso vale 200.000 € y dos personas tienen 50% cada una, el que se quede el inmueble debe pagar 100.000 € al otro.

Escritura pública ante notario

La extinción debe hacerse ante notario. La escritura recoge:

• Identificación de los copropietarios.
• Porcentajes iniciales de propiedad.
• Valor asignado al inmueble.
• Copropietario que pasa a ser titular único.
• Compensación económica al resto.

Pago de impuestos

Tras firmar, hay que liquidar el impuesto correspondiente (AJD) y comunicar la operación al Ayuntamiento si procede. Una vez se paga el impuesto, se presenta la escritura en el Registro para actualizar la titularidad.

¿Qué impuestos se pagan en una extinción de condominio?

• AJD . Actos Jurídicos Documentados. Este es el impuesto principal. Se aplica sobre el valor total del inmueble, no sobre la mitad que se adquiere. El tipo varía según comunidad autónoma, normalmente entre 0,5 % y 1,5 %.
• Exención en ITP. Una de las ventajas más importantes de la extinción de condominio es que no paga ITP, ya que no se considera una compraventa. Esto hace que sea una opción fiscalmente más eficiente que vender la mitad al otro copropietario.
• ¿Y el IRPF? En general, la extinción de condominio no genera ganancia patrimonial para el que recibe el dinero, siempre que la compensación coincida con su valor proporcional. Si una de las partes recibe más dinero del que vale su porcentaje, entonces sí podría haber tributación en IRPF.

¿Quién paga la plusvalía municipal en una extinción de condominio?

La regla general es:

• Si no hay transmisión real, no se paga plusvalía municipal.
• Si hay exceso de adjudicación, podría pagarse.

En la mayoría de extinciones de condominio, el ayuntamiento entiende que no hay hecho imponible, porque no existe una transmisión en sentido estricto, sino una reorganización interna de la propiedad.

Por eso, normalmente la plusvalía municipal no se paga.

¿Qué ocurre si hay hipoteca?

Si existe una hipoteca y uno de los copropietarios quiere quedarse la vivienda:

• Se debe firmar la extinción de condominio.
• Y además realizar una novación hipotecaria o subrogación para que el banco retire al otro titular del préstamo.

El banco tiene que aprobar y aceptar este cambio. Si no lo aprueba, la extinción puede hacerse igualmente, pero el copropietario que sale seguirá siendo deudor del préstamo.

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Ventajas y desventajas de la extinción de condominio

Ventajas

• Fiscalmente más barata que una compraventa.
• Soluciona conflictos de copropiedad.
• Permite una titularidad clara.
• Evita embargos o problemas futuros si uno de los copropietarios tiene deudas.

Desventajas

• Necesita acuerdo total (un solo copropietario puede bloquearla).
• Requiere pago de compensación económica.
• Si hay hipoteca, depende de la aprobación del banco.

En resumen: una herramienta útil y muy práctica

La extinción de condominio es una de las formas más eficientes de dejar de compartir un inmueble. Permite resolver situaciones comunes como herencias, separaciones, inversiones conjuntas  de forma rápida y con una fiscalidad favorable.

Con un buen asesoramiento y un acuerdo claro entre las partes, es un procedimiento sencillo que evita conflictos presentes y futuros.