Caída de nieve del tejado: cuándo responde la comunidad y qué hacer ante daños

La caída de nieve y hielo desde los tejados de un edificio puede provocar daños en vehículos, personas y elementos comunes.  Cada invierno, cuando se producen nevadas intensas o heladas prolongadas, surgen las dudas: ¿Quién paga? ¿Es responsabilidad de la comunidad? ¿Qué obligaciones tiene el administrador? ¿Qué cubre el seguro?

En este artículo analizamos de forma clara y práctica qué ocurre legalmente cuando se desprende nieve o hielo desde una cubierta comunitaria.

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¿Quién paga los daños provocados por la caída de nieve del tejado?

Regla general: responde la comunidad de propietarios

Si se produce una caída de nieve del tejado del edificio y causa daños materiales, por ejemplo, a un coche aparcado bajo el alero o lesiones a una persona, la comunidad suele ser responsable.

Esto se debe a dos principios:

• Mantenimiento de elementos comunes: el tejado es parte común y debe conservarse en buen estado.
• Responsabilidad objetiva: aunque la comunidad no haya “causado” el accidente, si el daño proviene de un elemento del edificio, debe hacerse cargo.

La responsabilidad se canaliza normalmente a través del seguro de la comunidad, que cubre daños a terceros producidos por desprendimientos, filtraciones, hielo, etc.

Excepción: casos fortuitos de meteorología extrema

Si la nevada ha sido absolutamente excepcional e imprevisible (situación extraordinaria), algunos seguros podrían no cubrir los daños por considerarlos fenómeno atmosférico severo.

Aun así, la comunidad no se libra automáticamente; deberá probar que actuó diligentemente. Si no hubo negligencia y fue un fenómeno altamente inusual, los afectados podrán reclamar a su propio seguro.

¿Qué debe hacer la comunidad para prevenir daños?

Medidas de prevención obligatorias

Para evitar accidentes, la comunidad debe:

• Revisar cubiertas y canalones antes del invierno.
• Retirar nieve acumulada cuando exista riesgo de caída de nieve.
• Colocar señales de aviso y cintas de seguridad en zonas peligrosas.
• Realizar mantenimiento periódico en tejados y cornisas.

Si la comunidad no adopta estas medidas y se produce un daño, la responsabilidad será prácticamente automática.

Función del administrador

El administrador de fincas es clave. Debe:

• Ordenar actuaciones urgentes ante acumulaciones de nieve.
• Avisar a los propietarios sobre riesgos y restricciones de paso.
• Tramitar avisos con la empresa de mantenimiento.
• Coordinar la comunicación con el seguro si ocurre un siniestro.

Si el administrador no actúa siendo consciente del riesgo, la comunidad puede reclamarle responsabilidad profesional.

¿Quién tiene que retirar la nieve del tejado y zonas comunes?

Competencia de la comunidad

Toda la nieve y hielo acumulado sobre elementos comunes (tejado, portal, patios, accesos, garaje, rampas) debe ser retirada por:

• La comunidad.
• La empresa de mantenimiento.
• Profesionales contratados para ello (empresa de riesgos invernales).

Los propietarios no pueden retirarla por su cuenta desde el exterior, ya que puede ser peligroso.

¿Y si un propietario tiene una terraza o cubierta privativa?

Si es una terraza privativa pero de uso común para mantenimiento, responde la comunidad.

Si es una terraza de uso exclusivo del propietario, éste debe mantenerla limpia, aunque el riesgo de caída de nieve suele recaer en la comunidad si afecta a la vía pública.

¿Qué pasa si la nieve cae sobre la vía pública?

Si la caída de nieve del tejado provoca daños en la calle, por ejemplo, a peatones o coches aparcados:

• Responsable: la comunidad de propietarios.
• Seguro: la póliza de responsabilidad civil de la comunidad suele cubrir estos siniestros.

Si el ayuntamiento había advertido del riesgo, la negligencia puede considerarse mayor.

¿Cómo actuar si se produce un daño por caída de nieve?

Para la comunidad o administrador

• Revisar la zona y asegurar el perímetro.
• Avisar a mantenimiento para retirar la nieve acumulada.
• Contactar inmediatamente con el seguro.
• Guardar fotografías del daño y del punto exacto de desprendimiento.
• Registrar el incidente en el libro de actas o informes internos.

Para el propietario afectado

• Hacer fotografías y vídeos del daño.
• Identificar testigos si los hubiera.
• Notificar a su seguro y a la administración de la comunidad.
• Solicitar un informe pericial (a menudo lo hace el seguro).

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¿En qué casos la comunidad no es responsable?

Aunque la regla general es que la comunidad responde por la caída de nieve, hay excepciones:

Falta total de negligencia por parte de la comunidad

Si la comunidad probó:

• Que hizo mantenimiento.
• Que retiró nieve regularmente.
• Que colocó señales.
• Y que el fenómeno meteorológico fue totalmente extraordinario.

Podría quedar exonerada total o parcialmente.

Terreno o superficie no perteneciente a la comunidad

Si el daño se origina en una zona privada no comunitaria, como:

• Un tejadillo particular.
• Una ampliación ilegal.
• Una marquesina añadida por un propietario sin autorización.

Entonces responde el propietario, no la comunidad.

Culpa exclusiva del afectado

Casos muy raros, pero podría darse si:

• Se accede a zonas restringidas.
• Se ignora una señal de advertencia.
• Se circula por un área acordonada por seguridad.

Consejos para evitar problemas legales en invierno

• Revisar tejados antes de la temporada de nieve.
• Acordonar zonas peligrosas cuando se acumulen placas de hielo.
• Contratar un seguro comunitario con cobertura amplia por fenómenos meteorológicos.
• Establecer un protocolo de emergencia en días de nevada.
• Registrar todas las actuaciones para demostrar diligencia.

Prevenir es clave: muchos problemas legales pueden evitarse con mantenimiento y avisos claros.