Mantenimiento del balcón y su parte inferior. ¿Quién se ocupa y cada cuánto hacerla?

El mantenimiento del balcón (y muy especialmente de su parte inferior) es uno de los temas que con más frecuencia genera debates entre los propietarios de una comunidad.

¿Quién debe asumir el coste cuando esta parte se deteriora? ¿Corresponde al propietario individual o a la comunidad de propietarios intervenir? ¿Y con qué frecuencia es necesario hacer revisiones para evitar riesgos y daños? A continuación te lo explicamos.

¿Para qué sirve la parte inferior del balcón y para qué sirve?

La parte inferior del balcón, acabada en yeso, pintura o revoco, puede parecer un mero elemento decorativo pero en realidad tiene una función estructural importante.

LEE TAMBIÉN: ¿Cada cuánto debe hacerse el mantenimiento del ascensor en una comunidad, a quién corresponde y cuánto cuesta?

Este elemento forma parte de la losa del balcón —el elemento en hormigón armado u otro soporte que sostiene la parte transitable—. Además, contribuye al ornato arquitectónico del inmueble: si se agrieta o presenta desprendimientos, se resiente tanto la estética como la seguridad de la fachada.

Por estas razones, el mantenimiento de la parte inferior del balcón se convierte en un asunto habitual de discusión en las juntas de propietarios. No es infrecuente que aparezcan filtraciones de agua, manchas de humedad o pequeños desprendimientos de yeso, que con el tiempo pueden resultar peligrosos para personas que pasen por debajo.

Mantenimiento de la parte inferior del balcón: ¿quién es responsable?

Para determinar quién debe hacerse cargo del mantenimiento, en España debemos aplicarnos a la regulación de elementos comunes y privativos de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y del Código Civil (artículo 396) sobre elementos comunes.

En términos generales, los balcones están considerados elementos comunes salvo que alguna escritura o estatuto comunitario los haya convertido en elementos privativos.

En concreto:

• Si el balcón sobresale de la fachada y está estructuralmente independiente, puede considerarse que su forjado y su parte inferior tienen carácter común.
• Si se trata de un balcón que está integrado en el perímetro del edificio (balcón “encastrado”), su losa y cielorraso suelen formar parte de la estructura del inmueble y, por tanto, son comunes.

Responsabilidad del propietario

Cuando el balcón es de uso exclusivo de un propietario (privativo) y los daños derivan de su propio uso o descuido, la responsabilidad del mantenimiento ordinario recae sobre ese propietario.

Por ejemplo, el revestimiento interior del sotobalcón, la pintura, el yeso superficial o el techo falso que instala el dueño podrían considerarse responsabilidad suya.

Responsabilidad de la comunidad

Cuando los daños afectan a la estructura, a la impermeabilización, al forjado o al ornato arquitectónico de la fachada, la responsabilidad corresponde a la comunidad de propietarios. Por ejemplo, una fisura que permite la filtración de agua desde el balcón al piso inferior, o un desprendimiento del cielorraso visible desde el exterior.

LEE TAMBIÉN: Malos olores en la comunidad de propietarios: qué hacer y dónde denunciar

¿Cada cuánto hay que hacer mantenimiento del balcón?

No existe una periodicidad legal rígida para el mantenimiento del balcón, pero como recomendación práctica se sugiere:

• Realizar una inspección visual cada 3-5 años, para comprobar fisuras, desprendimientos, manchas de humedad o corrosión de armaduras.
• Cuando el edificio tiene 10-15 años (o más) o está en una zona expuesta a la intemperie (vientos, lluvia, salinidad), se recomienda plantear un intervención más profunda, como el revestimiento o la reparación del forjado.

Si aparecen signos evidentes de degradación, es fundamental actuar de inmediato.

¿Cómo se realiza el mantenimiento de la parte inferior del balcón?

Los trabajos de mantenimiento pueden variar según el grado de deterioro, pero suelen incluir:

1. Limpieza y retirada de materiales deteriorados: eliminar yeso, pintura desprendida, fragmentos sueltos.
2. Reparación estructural: en caso de daño en la losa o en el hormigón armado, retirada del material afectado, tratamiento de armaduras y aplicación de nuevo del hormigón.
3. Tratamiento anticorrosivo de armaduras metálicas: cuando hayan salido a la vista barras oxidadas.
4. Aplicación de revestimiento e imprimación protector: para garantizar impermeabilización y un acabado uniforme.

Etiquetas

Arquitectura y diseño

Suscríbete a nuestro boletín Suscríbete al newsletter para estar al día de nuestras últimas novedades Regístrate con tu dirección de correo electrónico para recibir las últimas noticias, actualizaciones y consejos prácticos del mundo inmobiliario directamente en tu bandeja de entrada

Suscríbete