La situación en España muestra un persistente desajuste entre la oferta y la demanda de viviendas.
La construcción actual, que se encuentra en un rango de 80.000 a 100.000 unidades al año, resulta claramente insuficiente para hacer frente a la proyección media de alrededor de 200.000 unidades anuales.
La escasez de oferta contribuye al aumento de los precios, siendo más evidente en Cataluña y la Comunidad de Madrid, donde se estima que se requerirían 800.000 nuevas viviendas para cubrir las necesidades habitacionales proyectadas en los próximos 15 años.
Estas estimaciones son proporcionadas por la Sociedad de Tasación, que aclara que tanto Cataluña como la Comunidad de Madrid concentran el 50% de la nueva demanda de vivienda.
Los factores que influirán en el mercado inmobiliario
Entre los indicadores que influirán hay:
- la inflación;
- la evolución del mercado laboral;
- el poder adquisitivo de los hogares;
- la confianza empresarial;
- el euríbor.
Respecto a este último punto, la tasadora pronostica una caída del índice para el segundo semestre del año, lo que podría incrementar la concesión de créditos hipotecarios a tipo variable.
Los precios
En cuanto a los precios, el análisis de Sociedad de Tasación indica que el valor de la vivienda se acerca a un nuevo punto de inflexión.
Aunque la tendencia para los próximos meses sigue siendo alcista, se anticipa una ralentización del crecimiento de los precios unitarios, que será cada vez más evidente.
La empresa estima en un 4,1% el aumento de los precios de las viviendas de obra nueva, llegando a aproximadamente 2.925 euros/m² de media para el próximo mes de junio. Este incremento es menor que el 6,4% registrado en el mismo periodo del año anterior. Desde la tasadora señalan que “los tiempos de venta se dilatan y el ritmo de incremento del precio se desacelera”.
La evolución de los precios será heterogénea, y aunque los datos de cierre de 2023 indican que los precios crecerán por encima del 2% anual, Baleares y Madrid lideran el ranking con una tasa interanual superior al 6%.
La situación en las capitales de provincia
En cuanto a las capitales de provincia, Barcelona capital tiene el precio medio más elevado en obra nueva (5.156 euros/m²), y tanto Barcelona como Madrid y San Sebastián superan la barrera de los 4.000 euros/m².
Málaga ciudad se posiciona como la capital española con el mayor crecimiento del precio de la vivienda nueva durante el último año, registrando un aumento del 7,2% por tercer año consecutivo.
El mercado inmobiliario sigue resistiendo
A pesar de que las compraventas de vivienda han experimentado nueve meses consecutivos de descensos interanuales, el mercado inmobiliario demuestra una notable resiliencia en términos de actividad.
El segmento de vivienda usada se ve más afectado por el encarecimiento de la financiación, registrando un descenso del 9,9% en las transacciones en el periodo acumulado de enero a octubre de 2023, una cifra más pronunciada que el descenso del 3,6% observado en el segmento de vivienda nueva.
Sin embargo, es importante hacer diferencias. En términos de autonomías, la Comunidad Valenciana, la Región de Murcia y el norte de España en general muestran un comportamiento más positivo en el número de transacciones en comparación con el año pasado.
Andalucía, la Comunidad de Madrid y Cataluña concentran aproximadamente la mitad de todas las transacciones.
A nivel de capitales de provincia, el 40% de la demanda está representado por:
- Madrid;
- Barcelona;
- Alicante;
- Málaga;
- Valencia.
Las capitales de la zona Levante y algunas del interior son las que mejor mantienen su ritmo de compraventas en términos anuales.