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Cuando se compra o se vende una vivienda es fundamental entender qué costes corresponden a cada parte. Los gastos comprador y vendedor no siempre son intuitivos y dependen de la legislación vigente, del tipo de inmueble, de cómo se formaliza la operación y de los acuerdos pactados entre las partes.
Veamos todas las cargas habituales que deben asumir comprador y vendedor en una compraventa de vivienda en España.
Los gastos que asume el comprador son más numerosos y, en muchos casos, más elevados que los que corresponden al vendedor. Entre los principales:
En viviendas de segunda mano, el comprador debe pagar el ITP, que es un impuesto autonómico cuyo porcentaje varía según la comunidad. Suele oscilar entre el 6% y el 10% del precio de compraventa del inmueble.
Este impuesto debe abonarse antes de la inscripción en el Registro de la Propiedad y se liquida en la Agencia Tributaria autonómica.
En viviendas nuevas, en lugar del ITP, el comprador paga IVA, que es un impuesto estatal. El tipo general para vivienda nueva es del 10% sobre el precio de venta.
El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) grava la formalización notarial de la compraventa y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Su tipo varía según la comunidad autónoma, generalmente entre el 0,5% y el 1,5%.
Los gastos notariales (suelen oscilar entre 0.2 – 0,5% del precio de venta del inmueble) no corresponden exclusivamente al comprador. Según la legislación española, la escritura matriz suele ser asumida por el vendedor, mientras que las copias las paga quien las solicita, normalmente el comprador. No obstante, en la práctica es habitual que el comprador asuma la mayor parte de estos costes, salvo pacto en contrario entre las partes.
Una vez otorgada la escritura pública, es obligatorio inscribirla en el Registro de la Propiedad para que el comprador quede como titular. El comprador asume estos gastos, que también dependen del valor del inmueble y del volumen de folios de la escritura.
Aunque no es obligatorio, muchos compradores recurren a una gestoría para tramitar impuestos, liquidar el ITP y gestionar la inscripción registral. La contratación de gestoría supone un coste adicional, que suele oscilar entre 200 € y 600 € dependiendo del volumen de gestiones realizadas.
En caso de financiar la compra mediante hipoteca, tras la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019, la mayoría de los gastos asociados a la constitución de la hipoteca son asumidos por el banco.
El comprador únicamente debe pagar:
El banco, por su parte, asume los gastos de notaría, registro, gestoría y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) relacionados con la hipoteca.
En comparación con el comprador, los gastos del vendedor son menos numerosos, pero igualmente importantes:
La plusvalía municipal es un impuesto que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos desde la adquisición hasta la transmisión del inmueble. Lo cobra el ayuntamiento donde está la vivienda, y su cálculo depende del valor catastral del suelo y de los años que el vendedor ha sido propietario.
Tras las sentencias del Tribunal Constitucional no se paga si no ha habido ganancia real y el contribuyente puede elegir el método de cálculo más favorable.
Si el vendedor tenía una hipoteca pendiente sobre la vivienda, deberá cancelar la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad una vez la deuda esté satisfecha. Esto puede generar gastos notariales y registrales, que normalmente corre a cargo del vendedor, aunque en algunos casos pueden repartirse según pacto entre partes.
Algunos bancos pueden cobrar una comisión por cancelación anticipada o por extinción de hipoteca. Esta comisión depende del contrato hipotecario y, en muchos casos, es negociable.
Si el vendedor ha contratado una agencia inmobiliaria para vender la vivienda, también asumirá la comisión pactada por la intermediación, aunque en algunos casos puede pactarse su reparto entre ambas partes
La comisión suele oscilar entre el 3% y el 7% del precio de venta.
Antes de vender cualquier vivienda es obligatorio contar con un certificado de eficiencia energética, que debe estar disponible para el comprador. El vendedor generalmente asume el coste de obtener este documento, que ronda entre 60 € y 150 € según el profesional y la localidad.
Aunque la normativa establece qué gastos corresponden a cada parte, comprador y vendedor pueden acordar la distribución de algunos costes, siempre que quede reflejado por escrito.
Si se va a contratar una hipoteca, es importante analizar aparte de la tasa de interés, los gastos de apertura, seguros vinculados y comisiones que puedan encarecer la operación.
Más allá del precio de compra, los gastos asociados pueden suponer aproximadamente entre un 10% y un 15% adicional, especialmente en viviendas de segunda mano con un ITP elevado, aunque este porcentaje puede variar según la comunidad autónoma y el tipo de inmueble.
