Cámaras de vigilancia en una comunidad de propietarios: ¿cuáles son las reglas?

La instalación de cámaras de vigilancia en comunidades de propietarios es una medida cada vez más frecuente para reforzar la seguridad en portales, garajes y zonas comunes. Sin embargo, su colocación y uso están sujetos a una normativa específica que busca equilibrar la seguridad con el derecho a la intimidad y la protección de datos personales.

Antes de instalar un sistema de videovigilancia en una comunidad, es imprescindible conocer los requisitos legales, las mayorías necesarias y los límites en la captación y conservación de imágenes.

Cámaras de vigilancia: marco legal aplicable

La instalación de cámaras en zonas comunes se considera una medida de seguridad colectiva. Por tanto, requiere acuerdo previo en junta de propietarios.

La Ley de Propiedad Horizontal establece que este tipo de acuerdos debe aprobarse por una mayoría cualificada de tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Sin este acuerdo formal, la instalación puede considerarse irregular

Normativa de protección de datos

Las imágenes captadas por sistemas de videovigilancia tienen la consideración de datos personales cuando permiten identificar a personas. Por ello, se aplica el Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) y la Ley Orgánica de Protección de Datos y Garantía de los Derechos Digitales (LOPDGDD).

La comunidad de propietarios actúa como responsable del tratamiento y debe cumplir principios como:

• licitud y transparencia;
• limitación de la finalidad;
• minimización de datos;
• seguridad en el tratamiento.

Requisitos para instalar cámaras de vigilancia en comunidades

Acuerdo previo en junta

El acuerdo debe recogerse en acta e indicar la finalidad del sistema (por ejemplo, prevenir robos o actos vandálicos).

No se pueden instalar cámaras para finalidades distintas a las aprobadas.

Carteles informativos obligatorios

Es obligatorio colocar carteles visibles que informen de la existencia de cámaras. Estos deben indicar:

• que existe videovigilancia;
• la identidad del responsable del tratamiento;
• cómo ejercer los derechos de acceso, rectificación o supresión;
• la ausencia de señalización puede conllevar sanciones administrativas.

Registro de tratamiento

La comunidad debe documentar el sistema de videovigilancia en un registro interno que recoja:

• finalidad;
• base jurídica;
• plazo de conservación;
• medidas de seguridad;
• en muchos casos, la gestión se delega en una empresa especializada.

Límites en la captación de imágenes

Solo zonas comunes

Las cámaras pueden grabar exclusivamente zonas comunes como:

• portales;
• garajes;
• trasteros;
• accesos.

Está prohibido grabar el interior de viviendas o zonas privadas.

Prohibición de grabar la vía pública de forma desproporcionada

La captación de la vía pública debe limitarse a lo estrictamente imprescindible para proteger el acceso al edificio. No se puede utilizar la videovigilancia comunitaria como sistema de control del espacio público.

Principio de proporcionalidad

La instalación debe estar justificada. No puede utilizarse para controlar conductas privadas ni vigilar de forma sistemática a los vecinos.

La finalidad debe ser exclusivamente la seguridad.

Conservación y acceso a las grabaciones

Las grabaciones deben conservarse, con carácter general, un máximo de 30 días. Solo podrán guardarse por más tiempo si están relacionadas con una investigación o procedimiento judicial.

No todos los vecinos pueden acceder libremente a las imágenes. El acceso debe limitarse a personas autorizadas, normalmente el presidente de la comunidad o la empresa de seguridad.
Cualquier acceso debe estar justificado y documentado.

Instalación por iniciativa individual

Cámaras privadas en puertas

Un propietario puede instalar una cámara en su puerta siempre que no grabe zonas comunes de forma desproporcionada y no capte la vivienda de otros vecinos.

Si la cámara enfoca zonas comunes de forma directa, puede requerir autorización comunitaria y cumplir la normativa de protección de datos.

Conflictos habituales

Los conflictos más comunes surgen cuando un vecino instala una cámara sin autorización y esta capta zonas comunes o espacios privados.

En estos casos, la comunidad puede exigir la retirada del dispositivo si vulnera la normativa.

Sanciones por incumplimiento

El incumplimiento de la normativa puede dar lugar a sanciones económicas impuestas por la autoridad de protección de datos.

Las multas varían según la gravedad de la infracción y pueden ser relevantes si se vulnera el derecho a la intimidad. Por ello, es recomendable asesorarse antes de implantar un sistema de videovigilancia.