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El mantenimiento del ascensor en una comunidad de propietarios es un asunto que interesa tanto a los administradores de fincas como a los propios vecinos: no se trata solo de una cuestión de eficiencia, sino también de seguridad y de cumplimiento de la normativa vigente.
Un ascensor debe someterse a controles periódicos regulados por ley. Veamos cada cuánto debe realizarse el mantenimiento, quién debe asumir los costes y cuáles son las principales obligaciones legales en España.
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En España, la normativa aplicable es el Real Decreto 88/2013, que transpone la Directiva europea 2014/33/UE, junto con el Reglamento de Aparatos de Elevación y Mantenimiento (Real Decreto 2291/1985) y la ITC AEM 1 “Ascensores”. Estas normas establecen que el mantenimiento solo puede ser realizado por empresas conservadoras autorizadas inscritas en el registro de industria de cada comunidad autónoma.
Más en concreto, esta normativa establece que el ascensor debe de tener tanto mantenimiento como revisiones periódicas:
Mantenimiento del ascensor preventivo, que incluye la revisión de componentes principales (puertas, cerraduras, cables, sistemas de frenado), además de operaciones de limpieza y lubricación.
Revisiones de seguridad obligatorias, cuya periodicidad depende del tipo de edificio:
Durante estas inspecciones periódicas, los Organismos de Control Autorizados (OCA) verifican que los dispositivos de seguridad, frenos, sistemas de alarma y puertas funcionan correctamente.
Además, son de aplicación las normas UNE-EN 81-20 y UNE-EN 81-50, que establecen los requisitos técnicos y de seguridad en los ascensores eléctricos e hidráulicos de nueva instalación, como el bloqueo de movimiento con puertas abiertas.
La legislación española diferencia entre:
En ambos casos, los costes corresponden a los propietarios del inmueble, es decir, a la comunidad de vecinos.
En España, el mantenimiento del ascensor es un obligación legal de la comunidad de propietarios, conforme al artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que establece que los ascensores son elementos comunes cuya conservación es obligatoria.
Por tanto, la responsabilidad del mantenimiento del ascensor recae en el administrador de fincas o, en su defecto, en el presidente de la comunidad, quienes deben:
En comunidades pequeñas que no cuentan con administrador, la responsabilidad corresponde directamente a los propietarios.
El incumplimiento de estas obligaciones no solo supone riesgos para la seguridad de las personas, sino también sanciones administrativas y responsabilidades civiles y penales en caso de accidente.
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La gestión de un ascensor en una comunidad incluye los siguientes deberes:
El coste de mantenimiento del ascensor depende de varios factores: el tipo de ascensor (eléctrico, hidráulico, convencional o de última generación), el número de paradas, la antigüedad del aparato y el tipo de contrato de mantenimiento firmado (básico o con cobertura ampliada).
En general, el mantenimiento ordinario de un ascensor comunitario oscila entre 1.000 y 2.500 euros anuales, a repartir entre los propietarios según los coeficientes de participación (títulos de propiedad o estatutos).
Aparte deben considerarse las reparaciones extraordinarias, como la sustitución del motor, el cuadro eléctrico o los cables, que pueden costar varios miles de euros y no están incluidas en el mantenimiento ordinario.
Una opción frecuente para controlar el gasto es contratar un servicio de mantenimiento “a todo riesgo”, con un precio más elevado, pero que cubre también reparaciones imprevistas.
