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Donar una vivienda a un hijo puede parecer una forma sencilla de adelantar una herencia y facilitarle el acceso a un inmueble. Sin embargo, antes de acudir al notario conviene hacer números. La donación de una casa tiene consecuencias fiscales tanto para quien la recibe como para quien la entrega, por lo que no siempre resulta una operación económica.
En España, donar una vivienda implica tener en cuenta varios impuestos. El más conocido es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), que debe liquidar el hijo que recibe el inmueble. Pero también pueden entrar en juego el IRPF del progenitor y la plusvalía municipal.
Además, el coste fiscal puede cambiar considerablemente dependiendo de dónde esté situada la vivienda y de las bonificaciones aprobadas por cada comunidad autónoma.
La transmisión gratuita de un inmueble no significa que esté libre de impuestos. Aunque no exista un precio de compraventa, la Administración considera que se ha producido una transmisión patrimonial.
Es el tributo que debe pagar el hijo que recibe la vivienda. El donatario, es decir, quien recibe el inmueble, es el sujeto obligado a liquidarlo.
Cuando se dona una casa situada en España a una persona residente en el país, la gestión del impuesto corresponde, con carácter general, a la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble.
Esto es importante porque cada territorio puede establecer reducciones, bonificaciones y condiciones diferentes para las donaciones entre padres e hijos.
En algunas comunidades autónomas existen beneficios fiscales importantes para las transmisiones entre familiares directos, mientras que en otras las condiciones pueden ser distintas.
Por tanto, no es suficiente con conocer el valor de la vivienda. También hay que comprobar qué normativa autonómica resulta aplicable y qué requisitos exige.
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, también puede afectar a la donación.
Este tributo se refiere el incremento de valor que experimenta el terreno urbano durante el periodo que se ha sido titular del inmueble.
En una donación, el obligado al pago es quien recibe la vivienda, es decir, el hijo. La liquidación se realiza ante el Ayuntamiento correspondiente.
No obstante, no siempre hay que pagar. En ocasiones, no se produce ningún incremento de valor del terreno, por lo que la plusvalía no aplica. También hay que tener en cuenta las reglas de cálculo y las posibles bonificaciones municipales.
Este es uno de los aspectos que más controversia genera. Aunque el progenitor no reciba dinero por entregar la vivienda, la operación puede generar una ganancia patrimonial en su declaración de la renta.
La Agencia Tributaria considera que existe una transmisión gratuita y calcula la posible ganancia o pérdida tomando como referencia el valor de adquisición y el valor de transmisión que corresponda según las reglas fiscales.
Por ejemplo, si un padre compró una vivienda hace años por un importe inferior al valor que tiene cuando la dona, puede generarse una ganancia patrimonial que deba tributar en el IRPF.
Hay excepciones importantes. Entre ellas, la transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años, que puede quedar exenta de tributar por la ganancia patrimonial si se cumplen los requisitos legales.
Por eso, antes de donar conviene estudiar tanto la fiscalidad del hijo como la del progenitor.
El pago de la plusvalía municipal depende de quién esté involucrado en la venta del inmueble. Gestiona adecuadamente las obligaciones.
Si quieres hacer una donación a un hijo pero tienes más descendientes, es importante que conozcas las condiciones y repercusiones futuras.
La donación de un inmueble requiere cumplir determinadas formalidades. Para transmitir gratuitamente un inmueble es imprescindible formalizar la operación mediante escritura pública ante notario.
La donación de bienes inmuebles debe formalizarse en escritura pública. Durante este acto, tiene lugar la identificación de la vivienda, el donante y el donatario, además de las condiciones de la transmisión. Igualmente, para que la donación esté completa, debe quedar constancia de la aceptación de la donación por parte del hijo.
Es importante determinar correctamente el valor del inmueble. Para calcular el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones hay que conocer las reglas de valoración aplicables, incluido el valor de referencia del Catastro cuando resulte procedente. Una valoración incorrecta puede provocar comprobaciones administrativas y problemas posteriores, por lo que es importante acudir a un profesional.
Tu hijo debe presentar la autoliquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones dentro del plazo establecido. Como regla general, el plazo es de 30 días hábiles desde el día siguiente a la celebración del acto o contrato, aunque conviene comprobar las particularidades de la administración competente. También habrá que tramitar la plusvalía municipal ante el Ayuntamiento cuando corresponda y revisar las obligaciones como donante en el IRPF.
Una vez formalizada la escritura y cumplidas las obligaciones fiscales, tu hijo, como nuevo propietario, puede inscribir la vivienda a su nombre en el Registro de la Propiedad. Aunque la inscripción no es, con carácter general, constitutiva de la adquisición, resulta muy recomendable para dejar constancia registral de la nueva titularidad y facilitar futuras operaciones.
No existe una respuesta válida para todas las familias. Donar una vivienda puede ser interesante si quieres ayudar a un hijo a ser propietario de una casa antes de tu fallecimiento, pero la operación puede tener un coste fiscal considerable.
La herencia también está sujeta al Impuesto sobre Sucesiones, aunque las reducciones y bonificaciones aplicables pueden ser diferentes. Además, no genera para el fallecido una ganancia patrimonial en el IRPF, a diferencia de lo que puede suceder con una donación realizada en vida.
Hay otra cuestión que conviene valorar y que no puedes pasar por alto: Si el progenitor quiere seguir viviendo en la casa, puede plantearse donar la nuda propiedad y reservarse el usufructo vitalicio. De esta forma, el hijo adquiere la titularidad de la nuda propiedad, mientras que el padre o la madre conserva el derecho de uso y disfrute durante su vida. Esta fórmula también tiene consecuencias fiscales y debe estudiarse con asesoramiento profesional.
Antes de decidir, merece la pena comparar los impuestos de ambas alternativas, las bonificaciones autonómicas y las necesidades patrimoniales de la familia. Una donación puede ser una buena herramienta de planificación familiar, pero conviene conocer su coste real antes de firmar.
