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Colaboradora Externa de Indomio.es/news
El interés por comprar una casa en Italia siendo extranjero no ha dejado de crecer en los últimos años. Las ciudades de arte (Milán, Florencia, Roma), así como las localidades costeras y los pueblos históricos, siguen atrayendo a compradores extranjeros interesados en el mercado inmobiliario italiano.
Sin embargo, comprar un inmueble en el país requiere prestar atención a las normas jurídicas y fiscales que regulan las operaciones de compraventa. El procedimiento también está al alcance de quienes no tienen la ciudadanía italiana, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la ley.
La normativa italiana permite a los extranjeros adquirir inmuebles, tanto como personas físicas como a través de sociedades. Sin embargo, la posibilidad de comprar una casa en Italia siendo extranjero depende del estatus jurídico del comprador y del país de procedencia.
En concreto, pueden adquirir inmuebles en Italia las siguientes categorías:
El principio de reciprocidad establece que un ciudadano italiano debe poder adquirir inmuebles en el país de procedencia del ciudadano extranjero. La comprobación se realiza consultando la información publicada por el Ministerio de Asuntos Exteriores.
Antes de iniciar la compraventa es necesario obtener el código fiscal italiano, imprescindible para firmar escrituras notariales, abrir una cuenta bancaria y gestionar los pagos relacionados con la compra del inmueble.
Para muchos inversores internacionales, comprar una casa en Italia representa una inversión inmobiliaria. Por ello, la elección de la propiedad requiere realizar comprobaciones técnicas y jurídicas minuciosas.
Entre las comprobaciones más importantes se encuentran:
Mediante una consulta de los registros hipotecarios en el Registro de la Propiedad es posible comprobar quién figura como propietario del inmueble y verificar la existencia de posibles hipotecas o cargas.
Si el inmueble se encuentra en una comunidad de propietarios, es conveniente solicitar una declaración del administrador que confirme que los pagos de los gastos comunitarios están al corriente.
El precio de un inmueble varía en función de una serie de características del edificio. Entre los principales factores se encuentran:
En muchos casos, el precio solicitado por el vendedor es superior al valor real de mercado. Contar con la asistencia de un agente inmobiliario ayuda a valorar correctamente el inmueble y a llevar a cabo la negociación.
Comprar la primera vivienda requiere conciencia y un equilibrio entre la estabilidad económica y el deseo de echar raíces.
La elección de la zona es tan importante como la de la vivienda. Los servicios, el ruido, la vida de barrio y las conexiones influyen directamente en el día a día.
Comprar una casa compartida con amigos puede ser una buena alternativa, siempre que tengamos en cuenta puntos legales y de convivencia.
Entre las opciones disponibles para comprar una casa en Italia siendo extranjero se encuentran también las subastas judiciales. Los inmuebles puestos a la venta proceden a menudo de procedimientos de ejecución o concursales y pueden tener precios inferiores a los del mercado tradicional.
Un ciudadano extranjero puede participar en una subasta de dos formas:
Contar con profesionales especializados en subastas inmobiliarias permite analizar la documentación y comprobar las condiciones del inmueble antes de presentar una oferta.
Una vez encontrada la propiedad, la compraventa sigue un procedimiento preciso compuesto por tres pasos principales.
El primer paso consiste en presentar una oferta de compra por escrito. Se trata de una oferta irrevocable que contiene las principales condiciones de la operación.
La oferta suele incluir:
El vendedor puede aceptar o rechazar la oferta.
Tras la aceptación de la oferta se firma el contrato preliminar, también denominado “compromesso” en Italia. Mediante este acuerdo, las partes se comprometen a formalizar la venta antes de una fecha determinada.
El contrato preliminar prevé el pago de unas arras confirmatorias que, por lo general, oscilan entre el 10 % y el 30 % del valor del inmueble. El contrato debe formalizarse por escrito y puede registrarse para proteger al comprador.
La transmisión de la propiedad se realiza mediante la escritura notarial de compraventa, otorgada ante notario. El notario comprueba que la documentación esté en regla y se encarga de inscribir la escritura en los registros inmobiliarios y en el Catastro.
Si el comprador extranjero no conoce el idioma italiano, la escritura debe ir acompañada de una traducción oficial o ser leída por un intérprete durante el otorgamiento.
Quien decida comprar una casa en Italia siendo extranjero debe tener en cuenta diferentes impuestos relacionados tanto con la adquisición como con la propiedad del inmueble.
Los impuestos varían en función de la naturaleza del vendedor.
En este caso, el comprador paga:
El impuesto de registro suele ser del 9 % del valor catastral del inmueble. Si se aplican las ventajas fiscales para la primera vivienda, el tipo se reduce al 2 %.
Cuando el inmueble es vendido por una empresa constructora, puede aplicarse el IVA. El tipo estándar para los inmuebles residenciales es del 10 %, mientras que se reduce al 4 % cuando se cumplen los requisitos para acogerse a las ventajas fiscales para la primera vivienda.
Después de la compra, el propietario debe tener en cuenta los impuestos locales sobre la propiedad.
Los principales son:
Los compradores extranjeros también pueden acogerse a las ventajas fiscales para la primera vivienda si cumplen los requisitos establecidos por la normativa italiana. Esta ventaja reduce considerablemente los impuestos indirectos que se pagan en el momento de la compra.
La normativa ha introducido condiciones específicas también para los ciudadanos italianos que se han trasladado al extranjero por motivos laborales. Para obtener este beneficio es necesario, entre otras condiciones:
La compraventa de un inmueble suele implicar movimientos financieros de importes elevados. Por este motivo, la Agenzia delle Entrate puede realizar controles sobre la coherencia entre los ingresos declarados y el valor del inmueble adquirido. En caso de inspección, el comprador debe demostrar la procedencia de los fondos utilizados.
Para gestionar correctamente los aspectos fiscales relacionados con la compra de una casa en Italia siendo extranjero, es recomendable recurrir a un asesor fiscal especializado en fiscalidad inmobiliaria e inversiones internacionales.
*Este artículo ha sido escrito por Achiropita Cicala, se publicó por primera vez en Immobiliare.it/news y ha sido traducido por la Redacción de Indomio.es/news.
