Guía completa sobre la deducibilidad de los gastos de alquiler y las ventajas fiscales para los propietarios

Cuando se habla de alquiler, a menudo se hace referencia al pago que el inquilino entrega al propietario para poder utilizar una vivienda, sin tener en cuenta que detrás de este gesto aparentemente sencillo se esconde un complejo entramado de normas fiscales, deducciones por gastos de alquiler y regímenes especiales que afectan tanto a quien vive de alquiler como a quien pone su inmueble en arrendamiento.

Conocer estas reglas no solo permite cumplir con la ley, sino también optimizar los costes y obtener ahorros fiscales que con frecuencia se subestiman.

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Ventajas fiscales para los inquilinos: cuándo el alquiler puede ser deducible

En España, la posibilidad de deducir los gastos de alquiler depende de la comunidad autónoma en la que reside el inquilino (cada comunidad puede tener sus propias deducciones autonómicas). A nivel estatal, ya no existe una deducción general aplicable en el IRPF para el alquiler de vivienda habitual para nuevos contratos, ya que la deducción estatal por alquiler fue eliminada en 2015 para los nuevos contratos, aunque algunos contratos antiguos siguen disfrutando de ella. Por tanto, existen variantes:

• Contratos antiguos (anteriores a 1 de enero de 2015): pueden conservar una deducción estatal, si el inquilino cumple requisitos (límites de renta, etc.).
• Deducciones autonómicas: muchas comunidades ofrecen deducciones sobre sobre los gastos de alquiler, que pueden depender del tramo de renta, edad, discapacidad, etc. Por ejemplo:
  • En la Comunidad de Madrid: deducción del 30 % del alquiler, hasta máximo de 1.237 €, para menores de 40 años, etc.
  • En Murcia: deducción del 10 % de lo pagado, con un máximo de 300 € anuales.
• Personas jóvenes: algunas comunidades tienen deducciones para jóvenes inquilinos.
• Desplazamientos por trabajo reales: si el inquilino cambia de residencia por motivos laborales, en ciertos casos puede deducirse el coste del alquiler como gasto por “mudanza” o gastos vinculados, siempre que permita justificar que era necesario y esté permitido en la normativa autonómica/local.

Deducciones de los gastos de alquiler para profesionales y empresas

Si un profesional o empresa alquila un inmueble para desarrollar su actividad económica (por ejemplo oficina, despacho, local asociado a la actividad), el alquiler es un gasto deducible, dentro de los límites habituales de deducibilidad de gastos en el Impuesto sobre Sociedades o en módulos del IRPF (según el régimen). Este gasto debe:

• Estar justificado documentalmente (contrato, facturas, pagos trazables).
• Ser necesario para la actividad.
• No superar ciertos límites cuando la normativa establezca restricciones.

Si el profesional usa parte de su vivienda habitual como despacho o lugar de trabajo, puede deducir proporcionalmente ese porcentaje del alquiler como gasto, siempre que esté acreditado (superficie, horas de uso, división clara, etc.).

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Los propietarios: tributación del alquiler

Para una persona física que arriende un inmueble (vivienda o local), los rendimientos del alquiler deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario (o como rendimientos de actividades económicas si aplica), dentro del Régimen General de IRPF. Algunos datos importantes a saber a la hora de pagar este impuesto son:

• Se computan los ingresos percibidos por alquiler.
• De esos ingresos se pueden restar ciertos gastos relacionados con el inmueble arrendado, siempre que estén justificados y sean necesarios (como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tasas locales, seguros, intereses de préstamos hipotecarios vinculados al inmueble, gastos de mantenimiento y reparaciones, amortización del inmueble, etc.).
• Existen deducciones como la amortización del edificio y los costes de conservación, reparación, pinturas, etc.

Reducciones de impuestos para los propietarios

La Ley 12/2023, de 17 de mayo, de derecho a la vivienda, modificó el artículo 23.2 de la Ley del IRPF para los arrendamientos de vivienda habitual y actualizó las posibilidades de obtener reducciones sobre la tributación para los propietarios. Concretamente encontramos:

• Una reducción del 90% para nuevos contratos sobre vivienda ya alquilada en zonas tensionadas, cuando se rebaje la renta más de un 5% con respecto al contrato anterior.
• Una reducción del 70% si no se cumple lo anterior pero el arrendatario, persona física, tiene entre 18 y 35 años y la vivienda está en zona tensionada. También cuando se alquile por parte de la Administración Pública, entidades sin ánimo de lucro o alquiler social.
• Una reducción del 60% si se llevó a cabo alguna rehabilitación del inmueble en los dos años anteriores al establecimiento del nuevo contrato.
• Una reducción del 50% en el resto de casos.

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Alquiler

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