¿Qué ocurre con la hipoteca cuando fallece el titular?

La muerte de un ser querido es un momento difícil en muchos sentidos. Además del dolor emocional, pueden surgir diversas dudas prácticas, como la gestión de las deudas que el fallecido pudiera haber dejado. Por ejemplo, una hipoteca vigente.

En esta guía explicamos de forma clara y sencilla qué ocurre con la hipoteca en caso de fallecimiento del titular, quién se hace responsable y qué opciones tienen los herederos.

¿Qué ocurre si fallece el titular de la hipoteca?

Cuando una persona fallece con una hipoteca a su nombre, la deuda no desaparece. El importe pendiente de pago forma parte del caudal hereditario, es decir, de la herencia.

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Esto significa que, junto con la propiedad del inmueble, los herederos también heredan la deuda hipotecaria. Si aceptas la herencia, asumes (junto con los demás herederos, si los hay) el pago de las cuotas restantes de la hipoteca.

Este procedimiento se conoce en Derecho como subrogación por herencia o asunción de deuda hipotecaria, y se produce de forma tácita si se acepta la herencia de forma pura y simple.

Asunción del préstamo hipotecario

En la práctica, los herederos que aceptan la herencia se convierten en responsables del préstamo. Esto incluye el pago de la hipoteca según la cuota de propiedad heredada del inmueble. Es decir, cada heredero es responsable de una parte proporcional de la deuda.

Por ejemplo, si tú y tu hermana heredáis a partes iguales una vivienda con una hipoteca de 600 euros al mes, cada uno debería asumir 300 euros mensuales.

¿Qué pasa si uno de los herederos no paga?

Aunque cada heredero sea responsable de su parte, el banco puede reclamar el pago total de la cuota mensual a cualquiera de los herederos. Es decir, si uno no paga, los demás pueden verse obligados a cubrir la totalidad para evitar el embargo del inmueble.

Existen dos posibles escenarios si uno de los herederos no paga:

• Pagas la cuota completa tú: asumes temporalmente la parte del otro heredero para evitar problemas legales o el embargo.
• No cubres la parte impagada: el banco puede iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria y embargar el inmueble para subastarlo.

Además, si existían avalistas o garantes en el contrato de hipoteca original, la entidad puede dirigirse contra ellos antes de embargar el bien.

¿Es posible evitar pagar una hipoteca heredada?

Sí, hay varias opciones legales si no deseas hacerte cargo de una hipoteca heredada:

Uso del seguro de vida (si existe)

Si el fallecido contrató un seguro de vida vinculado a la hipoteca, es posible que el seguro cubra el capital pendiente del préstamo. En ese caso, la compañía aseguradora abonaría directamente a la entidad bancaria el importe pendiente, y los herederos quedarían liberados de la deuda.

Es imprescindible que el seguro esté vigente y al corriente de pago en el momento del fallecimiento.

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Cancelación anticipada del préstamo

Otra opción es cancelar anticipadamente la hipoteca, bien sea:

• Vendiendo la vivienda heredada: el importe de la venta puede usarse para pagar el resto del préstamo. Si el precio es superior al capital pendiente, el sobrante es ganancia para los herederos (sujeta a posible tributación).
• Usando ahorros personales: puedes amortizar la hipoteca en un único pago, evitando intereses futuros.

En ambos casos, en España, la cancelación anticipada puede conllevar comisiones, pero en muchas hipotecas actuales estas comisiones son limitadas o inexistentes. Revisa el contrato hipotecario.

Renunciar a la herencia

La renuncia a la herencia es una vía legal si no deseas asumir la propiedad ni las deudas. Al hacerlo, quedarás libre de obligaciones, pero también perderás el derecho a todos los bienes incluidos en la herencia, no solo la vivienda.

La renuncia debe realizarse mediante escritura pública ante notario o en el juzgado. En España, el coste aproximado es de 200 € por heredero más el impuesto de actos jurídicos documentados y posibles tasas notariales.

¿Qué ocurre si la hipoteca es compartida (cointestada)?

Si el préstamo hipotecario estaba a nombre de dos personas, y uno fallece, el otro cotitular debe seguir pagando la totalidad del préstamo.

Esta situación puede suponer una carga económica, por lo que las alternativas son:

• Subrogación de herederos: los herederos del fallecido pueden asumir parte de la deuda, según su cuota heredada.
• Renegociación de condiciones: se puede solicitar al banco modificar las condiciones del préstamo (plazo, tipo de interés, etc.).
• Subrogación de banco: se puede transferir el préstamo a otra entidad que ofrezca mejores condiciones (también conocida como novación externa o “subrogación de acreedor”).

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Desde 2007, según la normativa española, tanto la subrogación como la renegociación hipotecaria están exentas de comisiones en muchos casos, aunque depende de las condiciones del contrato original.

En resumen

Cuando fallece el titular de una hipoteca:

• La deuda pasa a formar parte de la herencia.
• Los herederos que aceptan la herencia asumen también la deuda hipotecaria.
• Pueden pagarla, vender el inmueble para cancelarla o renunciar a la herencia.
• En caso de seguro de vida activo, la hipoteca puede quedar saldada por la aseguradora.
• Si existe un cotitular, este debe asumir el pago de la hipoteca, aunque puede buscar apoyo de los herederos o renegociar con el banco.