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Una derrama de la comunidad de propietarios nunca suele ser una buena noticia para el bolsillo. Una reparación del tejado, la sustitución del ascensor o una mejora en las instalaciones pueden obligar a realizar un desembolso que no estaba previsto. Ante esa situación, es habitual que surja una pregunta: ¿puedo negarme a pagar una cuota extraordinaria si no estoy de acuerdo con la obra?
La respuesta depende del motivo por el que se haya aprobado el gasto. No todas las derramas tienen la misma consideración legal y existen diferencias importantes entre las obras necesarias para conservar el edificio y las mejoras que la comunidad decide incorporar voluntariamente.
La Ley de Propiedad Horizontal establece cuándo los propietarios están obligados a contribuir a los gastos comunes y en qué circunstancias pueden quedar exentos de pagar determinadas actuaciones.
Una derrama es una aportación económica adicional que la comunidad solicita a los propietarios para afrontar un gasto que no puede cubrir con las cuotas ordinarias o con los fondos disponibles.
Suele aprobarse cuando hay que realizar una actuación que requiere una financiación específica. Algunos ejemplos habituales son:
El importe que debe pagar cada propietario se determina, por regla general, según su cuota de participación, aunque el título constitutivo o los estatutos pueden establecer otro sistema de reparto válido.
La obligación de contribuir depende de la naturaleza de las obras y de cómo se haya adoptado el acuerdo comunitario.
Cuando se trata de trabajos necesarios para conservar el edificio, garantizar su seguridad, habitabilidad o accesibilidad, los propietarios deben contribuir a su coste.
Esto incluye, por ejemplo, reparar una estructura deteriorada, solucionar filtraciones en elementos comunes o subsanar deficiencias que comprometan la seguridad del inmueble.
Estas actuaciones tienen carácter obligatorio y no necesitan un acuerdo previo de la junta cuando encajan en los supuestos previstos en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Por tanto, un propietario no puede negarse a pagar alegando que no utiliza el ascensor, que no tiene una plaza de garaje o que considera innecesaria una reparación que resulta legalmente obligatoria.
La situación cambia cuando la comunidad decide incorporar una mejora que no es necesaria para la conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del edificio.
El artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal contempla un supuesto especialmente importante. Si la junta aprueba una innovación no exigible cuya cuota de instalación supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario que haya votado en contra no estará obligado a pagarla.
Por ejemplo, si una comunidad decide instalar una piscina o incorporar un servicio recreativo que no existía, puede entrar en juego esta excepción si se cumplen los requisitos legales.
Eso sí, si el propietario disidente quiere beneficiarse posteriormente de esa mejora, tendrá que abonar la parte que le corresponda de los gastos de instalación y mantenimiento, debidamente actualizada.
Estas actuaciones tienen un régimen específico. La ley contempla acuerdos por mayoría simple para determinadas mejoras energéticas y establece condiciones concretas para repartir su coste.
Por eso, no basta con estar en desacuerdo para quedar exento. Hay que comprobar qué tipo de actuación se ha aprobado, qué mayoría exige la ley y cuál es el importe que corresponde a cada propietario.
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No estar conforme con una decisión de la comunidad no significa que puedas dejar de pagarla automáticamente.
Si consideras que el acuerdo se ha adoptado de forma irregular o que vulnera la ley o los estatutos, puedes plantearte impugnarlo judicialmente.
El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que pueden impugnarse los acuerdos que:
Pueden impugnar los acuerdos los propietarios que hayan salvado su voto en la junta, los ausentes por cualquier causa y quienes hayan sido indebidamente privados de su derecho de voto.
Como regla general, el plazo es de tres meses, aunque cuando el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos se amplía a un año.
Hay otro detalle importante. Para impugnar, el propietario debe estar al corriente de pago de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a su consignación judicial, salvo que el acuerdo se refiera al establecimiento o alteración de las cuotas de participación.
Si la cuota extraordinaria es legalmente exigible y no la abonas, la comunidad puede reclamarte la deuda.
En primer lugar, puede iniciar un procedimiento de reclamación extrajudicial. Si no se resuelve, la junta puede acordar acudir a los tribunales mediante el procedimiento monitorio, previsto para reclamar deudas comunitarias.
La deuda puede generar intereses y gastos de reclamación, y el propietario podría acabar afrontando un procedimiento de ejecución si existe una resolución judicial que lo permita.
Por tanto, antes de dejar de pagar una derrama, lo recomendable es solicitar el acta de la junta, revisar el acuerdo, comprobar el reparto del gasto y consultar los estatutos de la comunidad. Si existe una irregularidad, es preferible actuar dentro de los plazos legales en lugar de acumular recibos pendientes.
