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Tener una vivienda en propiedad no significa que se pueda destinar a cualquier uso sin tener en cuenta las normas del edificio. El alquiler vacacional es un buen ejemplo. Aunque un propietario quiera obtener rentabilidad de su inmueble alquilándolo a turistas durante estancias cortas, la comunidad de vecinos puede negarse.
Desde abril de 2025 las condiciones son más exigentes. La Ley de Propiedad Horizontal admite que se debe contar con la aprobación expresa de los miembros de la comunidad de propietarios antes de comenzar esta actividad. Además, los vecinos pueden acordar que se prohíba, se limite o se someta a determinadas condiciones. Ahora bien, hay que distinguir entre los alquileres turísticos nuevos y los que ya estaban funcionando.
Sí. La comunidad puede prohibir el alquiler vacacional en las viviendas del edificio, pero debe hacerlo siguiendo el procedimiento. No basta con que varios vecinos estén en contra o con que el presidente comunique verbalmente que no se permiten turistas.
La normativa contempla expresamente esta posibilidad en el artículo 17.12. De este modo, para que la prohibición sea efectiva, o bien, limitarla o imponer ciertas condiciones, es necesario que las tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación den el sí.
La Ley Orgánica 1/2025 introdujo una modificación relevante: quien quiera explotar un piso turístico en una vivienda situada en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad.
En este sentido, ya no basta con disponer de la licencia turística municipal o cumplir los requisitos administrativos de la comunidad autónoma. También es necesario contar con el visto bueno de los vecinos en los términos establecidos por la ley. Así, los vecinos decidan si se admiten o no nuevas viviendas turísticas.
Pero esta reforma tiene otra particularidad, y es que también permite aprobar cuotas especiales de gastos y subir las cuotas de los propietarios de las viviendas que se alquilarán a turistas. Este incremento no puede superar el 20 % y debe aprobarse con la misma mayoría.
La Ley de Propiedad Horizontal incluye un régimen transitorio para los propietarios que ya ejercían esta actividad antes del 3 de abril de 2025 y se habían acogido previamente a la normativa turística correspondiente. En estos casos, pueden continuar con el alquiler vacacional bajo las condiciones y durante los plazos que establezca la ley.
La reforma establece que los acuerdos de la comunidad para prohibir, limitar o condicionar el alquiler turístico no tienen efectos retroactivos. Por tanto, no se puede aplicar automáticamente una nueva prohibición a una actividad que esté amparada por el régimen transitorio.
Algunas obras pueden realizarse libremente, mientras que otras requieren informar a la comunidad o conseguir su autorización. La Ley de Propiedad Horizontal establece los límites.
Cámaras de vigilancia en comunidades: conoce las reglas legales, mayorías necesarias, límites de grabación y obligaciones.
Si una persona comienza a explotar una vivienda como alojamiento turístico sin contar con la aprobación exigida, la comunidad puede actuar para que cese la actividad. La Ley de Propiedad Horizontal contempla un procedimiento específico para estos casos.
El presidente, por iniciativa propia o a petición de cualquier propietario, puede requerir la interrupción el alquiler turístico. Si no se atiende el requerimiento, la comunidad puede acudir a los tribunales.
Este procedimiento también puede utilizarse cuando el alquiler incumple una prohibición estatutaria válida o cuando se desarrollan actividades molestas, perjudiciales o contrarias a las normas del edificio.
La comunidad no puede actuar únicamente por rumores o por la presencia ocasional de visitantes. Es recomendable reunir pruebas, conservar las comunicaciones y dejar constancia de los acuerdos adoptados en junta antes de iniciar cualquier reclamación.
No todos los alquileres de corta duración son viviendas turísticas. Esta diferencia es importante porque la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal se refiere a la actividad turística regulada por la normativa sectorial correspondiente.
El alquiler de temporada, por ejemplo, puede responder a motivos laborales, académicos o de otra naturaleza temporal. Habrá que analizar la finalidad real del contrato, la forma en que se comercializa el alojamiento, los servicios ofrecidos y la normativa autonómica aplicable.
Antes de anunciar una vivienda en una plataforma de alojamiento o empezar a recibir huéspedes, conviene revisar tanto las normas de la comunidad como los requisitos administrativos:
