¿Cuáles son los costes ocultos de las subastas inmobiliarias?

Una vivienda adquirida en una subasta inmobiliaria puede costar, de media, un 20% menos que su valor de mercado. En muchos casos, el precio de salida en la subasta se reduce entre una subasta y la siguiente, por lo que cuanto más tiempo permanezca un inmueble en subasta, más se reducirá su precio.

Sin duda, la subasta inmobiliaria puede ser una oportunidad para quienes compran o invierten en el sector inmobiliario. Sin embargo, esta ventaja puede disminuir al considerar todos los costes ocultos asociados a la adjudicación.

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Entonces, ¿conviene siempre comprar una vivienda en subasta? Es fundamental analizar todas las variables de gasto, incluidos aquellos costes ocultos que no se cuantifican de inmediato y que, en algunos casos, pueden hacer que la operación no sea tan rentable como parece. A continuación, se detallan los principales gastos que deben tenerse en cuenta al participar en una subasta inmobiliaria en España.

¿Cuánto cuesta participar en una subasta inmobiliaria?

La participación en una subasta pública es gratuita, salvo que se recurra a la asesoría de un experto, cuyo honorario puede alcanzar cifras elevadas. No obstante, es necesario abonar una fianza o depósito previo, que suele ser del 5% o 10% del precio de salida del inmueble. Esta cantidad se devuelve si no se gana la subasta o se descuenta del precio final si se adjudica la propiedad.

Existen gastos adicionales que dependen de la tipología del inmueble (si está sujeto a IVA, si tiene cargas pendientes, o si presenta irregularidades urbanísticas) y del tipo de subasta (si el traspaso se formaliza mediante decreto judicial o escritura notarial).

Por ello, es recomendable leer detenidamente el anuncio de venta y el informe de tasación del inmueble. No obstante, estos documentos pueden contener términos técnicos que dificultan su comprensión para quienes no estén familiarizados con el proceso.

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Subastas inmobiliarias: ¿qué costes hay que considerar?

Uno de los principales costes a tener en cuenta son los impuestos. Una vivienda adquirida en subasta tributa de manera similar a una compraventa convencional, aunque la carga fiscal varía según ciertos factores, como si es la primera vivienda o el valor catastral del inmueble. Los impuestos más comunes son:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): 6% – 10% (según la comunidad autónoma y si es primera vivienda).
• IVA: Se aplica en inmuebles de obra nueva (10% o 21% en caso de locales o plazas de garaje).
• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Puede oscilar entre el 0,5% y el 1,5% dependiendo de la comunidad autónoma.
• Impuesto de plusvalía municipal: Se paga al ayuntamiento en el caso de transmisiones de viviendas urbanas.

Otros costes ocultos de una subasta inmobiliaria

• Apertura de una dirección de correo electrónico certificado (PEC) y firma digital: requisitos para participar en subastas electrónicas, con un coste aproximado de 50/100 euros.
• Honorarios del procurador y del abogado: en algunos casos, se requiere su participación en el proceso.
• Gastos de cancelación de cargas: si el inmueble tiene cargas registrales (hipotecas, embargos, etc.), el adjudicatario deberá asumir los costes para su cancelación, que pueden oscilar entre 100 y varios miles de euros.
• Gastos de gestión y notario: si la vivienda se transfiere mediante escritura notarial, se deben abonar los honorarios notariales y los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Coste de desalojo del inmueble: en caso de que la vivienda esté ocupada ilegalmente, el comprador podría tener que asumir los gastos legales para su desalojo (aunque esto estará estipulado en el anuncio de venta de la subasta).
• Deudas de la comunidad de propietarios: el deudor ejecutado puede haber dejado deudas pendientes de condominio.
• Gastos de regularización urbanística: en caso de que la vivienda tenga construcciones no declaradas o necesite una legalización urbanística.

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Comprar una vivienda en subasta puede ser una buena oportunidad de inversión, pero es importante conocer los costes asociados para asegurarte de que la operación es realmente rentable.

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Compraventa de inmuebles

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