¿Cómo comprar una casa en España siendo extranjero? Trámites y consejos esenciales

Comprar una casa en España puede ser una opción atractiva para muchos extranjeros. Sin embargo, es fundamental entender los trámites y requisitos necesarios para llevar a cabo este proceso de manera efectiva. En este artículo veremos los puntos esenciales a tener en cuenta, desde la obtención del NIE hasta la firma de la escritura pública. También comprenderemos los impuestos asociados y tendrás consejos prácticos para facilitar la compra.

Requisitos iniciales para comprar una propiedad en España

Para comprar una casa en España, lo primero que necesitas como extranjero es obtener el NIE  (Número de Identidad de Extranjero), ya sea como residente, no residente o temporal según tu situación. Puedes pedirlo en la embajada o directamente en España, presentando tu pasaporte y un motivo válido. Aunque no es obligatorio, tener una cuenta bancaria en España es muy recomendable, ya que facilita el pago de impuestos y otros gastos relacionados con la propiedad. Para abrirla, necesitarás el pasaporte, el NIE (o el justificante del trámite) y un comprobante de domicilio. Además, algunos bancos podrían pedir información sobre tus ingresos.

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El proceso de comprar una casa en España

Comprar una casa en España implica varios pasos importantes. Primero, hay que buscar la propiedad ideal, teniendo en cuenta la ubicación, servicios cercanos, seguridad y potencial de revalorización. Las plataformas online y visitas virtuales ayudan mucho, sobre todo si vives en el extranjero. Es de ayuda contratar a un abogado especializado que revise los documentos, asesore en contratos y te represente legalmente.

También deberías informarte bien sobre las hipotecas: hacer un estudio de tu viabilidad financiera, comparar tipos de interés, plazos y condiciones. Además, ten en cuenta que los bancos suelen ofrecer bonificaciones para contratar ciertos seguros como parte de la concesión del préstamo, especialmente el seguro de hogar y, en algunos casos, un seguro de vida vinculado a la hipoteca. 

Formalización de la compra

Comprar una casa en España requiere seguir varios pasos clave. Uno de los más importantes es firmar el contrato de arras, que garantiza el compromiso de ambas partes y suele incluir un pago inicial del 1% al 10% del valor de la propiedad. Es distinto al contrato de reserva, que solo bloquea temporalmente el inmueble sin compromisos firmes. Para seguir adelante con la compra, hay que reunir documentos como el pasaporte, el NIE y la nota simple, que informa sobre posibles cargas del inmueble.

La firma final se realiza ante notario, quien verifica toda la documentación y da validez legal a la operación. Tras esto, es esencial registrar la propiedad en el Registro de la Propiedad para asegurar legalmente la titularidad y protegerse frente a terceros. Todo el proceso implica costes adicionales, como los notariales y de registro, que deben tenerse en cuenta en el presupuesto.

Impuestos y costes asociados a la compra

Al comprar una vivienda en España, hay que tener en cuenta varios impuestos y gastos adicionales. Si se trata de una vivienda nueva, se paga el IVA, que suele ser del 10%. Para viviendas de segunda mano, se aplica el ITP, con una tasa que varía entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma. También hay que considerar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que va del 0,5% al 1,5%. Además, el comprador deberá afrontar el IBI, un impuesto anual basado en el valor catastral del inmueble. Todos estos costes deben incluirse en el presupuesto total de compra.

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Consejos esenciales para extranjeros

Adquirir una propiedad en España implica varias consideraciones importantes, especialmente para extranjeros. Antes de comprar, es clave verificar con la nota simple que el vendedor es legítimo y que la propiedad no tiene deudas. Los pagos deben hacerse con seguridad, preferiblemente por transferencia bancaria y con comprobantes. Hasta el 3 de abril de 2025, comprar una vivienda por 500.000 € o más podía facilitar la obtención de la Golden Visa para residir y viajar por Schengen, pero este programa ya no se otorga para compras inmobiliarias. Contar con un buen agente inmobiliario y un gestor administrativo es fundamental para evitar problemas y agilizar trámites.

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